Immobilien-Vermögen der Deutschen– bei Bedarf wertlos Lastenausgleich, Sanierungspflichten und der Fiskus als Glaeubiger
Die richtigen Fragen– und die unbequemen Antworten
München – Wer sich heute mit dem Schutz von Immobilienvermoegen befasst, stellt meist bereits die richtigen Fragen. Was fehlt, sind die vollstaendigen Antworten. Man informiert selektiv, fuer eigene Ziele. Das dominierende Thema ist die Angst vor staatlichem Zugriff auf Immobilienvermoegen. „Ich besitze viel, aber mir gehoert nichts“– treffender laesst sich die
Funktion des Grundbuchs kaum zusammenfassen. Es schuetzt nicht das Vermoegen des Eigentuemers, sondern weist aus, wem ein Grundstueck gehoert und wo ein Glaeubiger zugreifen
kann.
Die Schutzstrategie aus dem Volksmund– und was sie wirklich taugt
Mehrfach empfohlen wird, Abteilung III des Grundbuchs praeventiv mit eigenen Grundschulden zu befuellen. Die Logik: wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Gegen private Glaeubiger stimmt das sogar. Gegen den Staat nicht. Wer 1952 klug vorgesorgt hatte, schaute trotzdem in die Roehre. Der Gesetzgeber konstruierte die Hypothekengewinnabgabe als oeffentliche Last (§ 111 Lastenausgleichsgesetz)– kein Grundbucheintrag, aber gesetzlicher Vorrang nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG, Rangklasse 3, vor allen privaten Grundschulden (Rangklasse 4). Das ist kein Naturgesetz, sondern Gesetzgebung. Und es kann wiederholt werden.
Die Stiftung schuetzt– aber nicht die Immobilie in Deutschland
Eine Familienstiftung schuetzt Privatvermoegen– aber nicht das Objekt, das sie selbst haelt, wenn dieses eine Immobilie in Deutschland ist. Immobilien sind „Vermoegen auf dem silbernen Tablett“: vollerfasst im Grundbuch, digital neu bewertet (Grundsteuererklaerung 2022), mehrfach belastet. Die Belastungen kumulieren: Grundsteuer ohne gesetzliche Obergrenze, GEG Sanierungspflichten (65 % erneuerbare Energie ab 2026), EU-EPBD-Fristen bis 2050. Wer eine Stiftung gruendet und ihr die belastete Immobilie uebertraegt, hat das Problem lediglich verlagert– die Abgabenlast folgt dem Objekt, nicht dem Mantel.
Wann muss ich reagieren– wenn das Gesetz kommt?
Das Bundesverfassungsgericht schuetzt den Buerger nur bis zur formellen Einbringung eines Gesetzentwurfs im Bundestag (BVerfG 2 BvL 14/02, 7.7.2010)– ab diesem Zeitpunkt gilt der Vertrauensschutz als „in Frage gestellt“. 1952 griff der Gesetzgeber sogar vier Jahre zurueck– auf den 21. Juni 1948– und das Bundesverfassungsgericht billigte es (BVerfGE 8, 155). Wer auf den Bundestagsbeschluss wartet, wartet zu lang. Ein Wegzug ins Ausland bringt rein nichts– die Immobilie bleibt zurueck.
Der Staat als Glaeubiger– eine Kategorie fuer sich
Das Finanzamt vollstreckt auf Basis des Steuerbescheids, ohne Urteil, ohne Gericht (§§ 249 ff. AO). Vermoegensverschie bungen ficht es per Duldungsbescheid an (§ 191 AO)– ein Verwaltungsakt, kein Klageverfahren. Private Glaeubiger muessen erst ein vollstreckbares Urteil erwirken. Asset Protection-Gestaltungen, die einen privaten Glaeubiger ausmanoevrieren, schuetzen nicht vor demFiskus– und nicht vor dem Insolvenzverwalter (§ 133 InsO, zehn Jahre Rueckwirkung).
Drei Bedrohungen, ein Objekt– das Klumpenrisiko
Wer 70bis 90 Prozent seines Vermoegens in deutschen Immobilien haelt, traegt ein Klumpenrisiko: Inflationsdruck durch Staatsschulden mindert Kaufkraft auf Nominalwertbasis; steigende Sozialabgaben bei sinkenden Leistungen; Energiepolitik, die Kosten verteuert und Wirtschaftsleistung mindert. Der sogenannte Eckrentner mit 45 Beitragsjahren darf kuenftig real
netto mit rund 950 Euro rechnen. Wie das Sprichwort sagt: „Armut schaendet nicht.“
Was zutun ist– bevor andere entscheiden
Der Staat greift dort zu, wo er die meisten leicht erwischt: bei denen, die tun, was die meisten tun– behoerdlich registriert, oft staatlich gefoerdert oder empfohlen– und dabei unvorbereitet meinen, das muesse dann schon das Richtige sein. Die Alternative ist geopolitische Streuung: Substanzwerte und Produktivkapital in mehreren Rechtssystemen und Waehrungsraeumen. Die Fragen, die sich viele Immobilieneigentuemer heute stellen, sind die richtigen. Es bleibt der rechtzeitige Schritt zur Rechtsberatung– bevor ein Gesetzentwurf eingebracht wird
Von Dr. Johannes Fiala, PhD, RA, MBA Finanzdienstleistungen (Univ.), MM (Univ.), Gepruefter Finanz- und Anlageberater
(A.F.A.), Bankkaufmann– und Dipl.-Math. Peter A. Schramm, Sachverstaendiger fuer Versicherungsmathematik, Aktuar
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